Um leilão de imóvel é uma venda pública com regras escritas antes do pregão. O vendedor pode ser um banco, a Caixa, a União ou um juízo. O leiloeiro conduz o ato e o edital diz o que está à venda, o lance de partida e as condições.
Você não compra uma promessa genérica. Compra o direito descrito na matrícula e no edital, no estado em que o bem estiver. Visita, quando existe, não substitui a leitura desses dois documentos.
O fluxo usual é: achar o lote, ler edital e matrícula, estimar custos além do lance, definir um teto e só então participar. A conta desta ficha ajuda no teto. Ela não substitui o edital.
Modalidade muda o rito. Judicial segue o processo. Extrajudicial, em geral alienação fiduciária, segue a lei do crédito e o contrato. Venda direta é outro regime: não há disputa de praça, há preço publicado.