O lance mínimo é o que a praça aceita pelo imóvel. A comissão do leiloeiro é outra linha. Em muitos editais extrajudiciais ela é devida pelo arrematante e incide sobre o valor do lance. O percentual não é uma lei única: está escrito naquele edital.
A calculadora deste produto começa em 5% porque esse é um número frequente nos editais que lemos, e o campo é editável. Se o edital disser outro percentual, o 5% está errado para aquele lote.
ITBI e registro não fazem parte da comissão. O imposto é municipal. As custas de cartório seguem a tabela do estado. Tratar os três como um único “custo do leilão” esconde qual linha dá para negociar e qual não dá.
Fontes: edital do lote; tabela de emolumentos do estado do cartório; lei municipal do ITBI.