Um lance de R$ 200 mil em São Paulo não custa R$ 200 mil.
A comissão do leiloeiro, em muitos editais, fica em 5% e é do arrematante. O ITBI da capital paulista parte de 3% sobre a maior base — lance ou valor de referência. O cartório cobra uma tabela que muda, e que aqui entra como estimativa, não como guia oficial.
Se o prédio tem condomínio atrasado, pergunte o extrato. Se a matrícula fala em ocupação, reserve tempo e honorário. A reforma, mesmo num apartamento “pronto”, raramente é zero.
A regra que usamos para sugerir um teto é declarada: 65% do valor de mercado estimado, menos reforma, menos dívidas já conhecidas. Comprar com pelo menos 35% de folga frente ao mercado, antes de comemorar. A referência de mercado desta versão é interna, por município e, na capital paulista, por bairro. Não é um índice oficial.